חישוב מס שבח – חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963("החוק")
מבוא למס שבח
סעיף 6 לחוק קובע כך: "(א) מס שבח מקרקעין (להלן – המס) יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין. (ב) השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה כמשמעותה בסעיף 47 לחוק."
מס שבח – כשמו כן הוא. מדובר במס שחל על השבח שנצמח בעת מכירת זכות במקרקעין. כידוע, בישראל מחירי הנדל"ן עלו ללא הפסקה בעשורים האחרונים מה שגורם לחשיפת מס שבח בכל עסקת נדל"ן.
ומהו "השבח" שבגינו יש לשלם מס? על כך משיב המחוקק בסעיף 6(ב) לחוק, דהיינו, מס השבח מוטל על עליית ערך הנדל"ן בין יום הרכישה ליום המכירה.
לצורך חישוב השבח, (מבלי להיכנס במאמר זה להגדרות נוספות של מכירה, מקרקעין וזכות במקרקעין) יש לקחת את שווי המכירה ולהפחית ממנו את יתרת שווי הרכישה כפי שנראה להלן.
חישוב מס שבח רלוונטי בכל עסקת נדל"ן שאין בה פטור מלא ממס שבח, המקרים שבהן יש לערוך חישוב מס שבח בצירוף שומה עצמית הם:
- מכירת דירת מגורים מעל שווי תקרת הפטור.
- מכירת דירה עם זכויות בניה.
- מכירת דירה שניה ואילך (למי שכבר יש דירת מגורים בבעלותו לרבות לפי חזקת התא המשפחתי)
- מכירת דירה על ידי תושב חוץ שלא הוכיח שאין ברשותו דירת מגורים במדינת התושבות
- במקרה שלא נמכרות כל הזכויות בדירה
- בכל מקרה של מכירת מקרקעין שאינם דירת מגורים כגון: קרקע, משרד, חנות וכיו"ב.
את הסימולציה לתחשיב מס שבח כדאי לעשות בשלב הבדיקות המקדמיות טרם ההתקשרות החוזית. הדבר יאפשר לכם וודאות ותכנון נכון של הצעדים הכלכליים בכלל ושל לוח התשלומים בחוזה בפרט.
חישוב השבח
השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה. אלה שני מושגים שיש להבין: שווי המכירה ו- יתרת שווי הרכישה.
שווי המכירה – ברור, התשובה לשאלה בכמה מכרתם זהו שווי המכירה. התמורה הנקובה בחוזה המכר היא שווי המכירה שיקבע מנהל מיסוי מקרקעין (בכפוף לסמכות רשות המסים לקבוע את שווי המכירה לפי מיטב השפיטה במקרים מסוימים בהם השווי הנקוב בחוזה חשוד)
מה הפירוש ל- יתרת שווי הרכישה? ובכן, יתרת שווי רכישה מוגדרת בחוק בזו הלשון:" שווי הרכישה לאחר הוספת הסכומים המותרים בניכוי לפי סעיפים 39 ו-39א שהוצאו עד יום המכירה בתוספת ערך ההוצאות ששולמו לאחר יום המכירה ולאחר ניכוי הפחת"
שווי הרכישה גם הוא מושג פשוט, התשובה לשאלה בכמה קניתם זהו שווי הרכישה. יתרת שווי הרכישה מאפשרת "להגדיל" את שווי הרכישה באמצעות ניכויים ואלמנטים נוספים וכך להקטין את השבח.
לדוגמה: קניתם נכס בסך 1,500,000 ש"ח, שילמתם לעורך דין, שילמתם למתווך והשקעתם בשיפוץ הנכס, נניח בסיכום סך של 200,000 ש"ח. מכרתם את הנכס בסך של 2,000,000 ש"ח. אם היינו מתייחסים רק לשווי הרכישה היינו מגיעים לשבח של חצי 500,000 ש"ח, אולם, לאחר שנוסיף את הניכויים נגיע לשבח של 300,000 ש"ח, כלומר הוספת הניכויים הגדילו את שווי הרכישה והקטינו את המס.
לסיכום: השבח הינו סכום ההפרש בין שווי מכירת הזכות לשווי רכישתה בניכוי ההוצאות ובתוספת פחת.
שיעורי המס, חישוב לינארי מיטב וחישבו לינארי רגיל
שיעור מס השבח משתנה בין מכירת דירת מגורים מזכה (אך חייבת במס) לפי החישוב הלינארי המוטב לבין מכירת מקרקעין שאינם דירת מגורים שלגביהם שיעור מס השבח משתנה בהתאם לתקופה שבגינה מחושב השבח, כפי שנראה להלן. יש לאבחן בין חישוב מס שבח לדירת מגורים מזכה אך חייבת במס, לבין חישוב מס שבח ביתר המקרים כגון מכירת קרקע, חנות או משרד.
דירת מגורים מזכה אך חייבת במס שבח (כגון מכירת דירה שניה) מחושבת לפי ליניאריות מטיבה בעוד שיתר המקרים מחושבים לפי ליניאריות רגילה וכמובן שיש דירת מגורים מזכה פטורה – שהיא פטורה ממס שבח עד גובה התקרה.
מה זה לינארי? לינאריות פירושה חלוקה יחסית של התקופה ביחס לכל תקופת השבח, למה צריך את זה? מכיוון ששיעורי המס שונו בתקופות שונות, כדי למנוע מצב שהנישום מחד או רשות המיסים מאידך יטענו כי מרבית השבח נוצרו דווקא בתקופה מסוימת נקבע חישוב לינארי.
מס שבח לינארי – ליניאריות רגילה (לא חל על דירות מגורים מזכות)
מדרגות מס השבח שונו במועדים שונים בעבר ולכן יום הרכישה הוא הקובע את מדרגות המס, נגדיר תחילה 2 הגדרות הצריכות לעניין:
- יום התחילה – 07.11.2001
- יום השינוי – 01.01.2012
- שיעור מס השבח הריאלי קודם ליום התחילה (אך לאחר 01.01.1960) מחושב לפי לפי שיעור המס השולי של היחיד בשיעור של עד 47% .
- שיעור מס השבח הריאלי לאחר יום התחילה אך קודם ליום השינוי הינו 20%.
- מיום השינוי ואילך שיעור מס השבח הינו 25%.
- אדם שיש לו קרקע, ובונה על הקרקע בית מגורים, יכול להינות מחישוב לניארי מוטב ולא לשלם מס לפי חישוב לינארי רגיל.
- לפני יום 01.01.1960 חלים שיעורי מס היסטוריים בשיעורים שונים.
לאור האמור נמצא כי אדם שרכש קרקע החל מיום השינוי (01.01.2012) ואילך ישלם מס שבח בעת מכירתה בשיעור של 25%.
מס שבח – ליניאריות מיטבה לדירות מגורים מזכות חייבות במס
במקרים בהם אין פטור מס שבח ועדיין מדובר בדירת מגורים מזכה (חייבת) שיעור מס שבח שונה משאר המקרקעין ומחושב לפי לינאריות מיטבה.
הרקע להטבה הינו תיקון 76 לחוק אשר אשר נכנס לתוקף בשנת 2014. טרם תיקון 76, סעיף 49ב(1) לחוק אפשר לקבל פטור ממס שבח אחת ל-4 שנים במכירת דירת מגורים מזכה חייבת, לאחר התיקון אנשים שהחזיקו בדירות הרבה שנים היו צפויים למס כבד בעת מכירתן, כדי למנוע מצב כזה וכמטרה לעודד התנהגות של מכירת דירות, תיקן המחוקק הטבה מיוחדת בחישוב השבח הראלי כך שכל השבח שנצבר לפני יום 01.01.2014 יהיה פטור, וכל השבח שנוצר מיום 02.01.2014 ועד ליום המכירה יהיה חייב בשיעור 25% על השבח הראלי .
לאור האמור שיעור המס שיחול במכירת דירת מגורים מזכה חייבת (לפי חישוב לינארי מוטב) הוא 0% עד ליום 01.01.2014 ו- 25% מיום זה ואילך.
שבח ריאלי, שבח אינפלציוני ותיאום למדד
חשוב לדעת כי השבח שנוצר בעת מכירת מקרקעין מגלם בתוכו שני מרכיבים: שבח ריאלי ושבח אינפלציוני ולכל אחד מהם שיעורי מס שונים.
המס מוטל על השבח הריאלי, אולם עד שנת 1994 הוטל מס בשיעור של 10% על השבח האינפלציוני, נבאר:
כאשר נצמיד את שווי הרכישה למדד המחירים לצרכן מיום הרכישה ועד ליום המכירה, הרי שהדבר יקטין משמעותית את השבח הריאלי, לדוגמה: רכשתי דירה בשנת 2000 בסך של 1 מיליון ₪ ומכרתי ב- 2 מיליון ₪ ךאחר 10 שנים, לכאורה נוצר שבח של 1 מיליון ₪. אמנם שבח זה הוא בערך נקוב (נומינלי) אם נצמיד את ערך הדירה למדד נגיע לכ- 1.5 מיליון ₪, כלומר השבח האינפלציוני הוא 1 מיליון ₪ בעוד שהשבח הריאלי הוא רק 0.5 מיליון ₪.
על ההצמדה למדד לפי עקרון של מיסוי מס אמת לא צריך לחול שום מס שהרי מדובר רק על שמירת ערך הכסף כתוצאה מאינפלציה, ולכן המס על השבח האינפלציוני בוטל כאמור (על מקרקעין שנרכשו לאחר 31.12.1994 לא חל מס על השבח האינפלציוני)
טיפים אחרונים:
- לצורך ניכויים והקטנת השבח כדאי לשמור חשבוניות וקבלות.
- גם תושב חוץ זכאי לחישוב ליניאריות מיטבה אם יוכיח שאין לו דירה במדינת התשובות.
- ניתן לעשות שימוש בהטבה הלינארית מספר הפעמים ללא הגבלה.
- אדם שרוכש קרקע ובונה בית יכול ליהנות מחישוב לינארי מוטב.
מאת יעקב דוד כהן – עו"ד בכיר בתחום מיסוי מקרקעין
לליווי אישי ומקצועי הכולל ייעוץ וטיפול במס שבח פנו אלינו ונשמח לעזור
דריה נדל"ן – עסקה טובה עסקה מוצלחת
