המדריך המקצועי לרכישת דירה בישראל

קניית דירה הוא אירוע משמעותי שדורש הון לא מבוטל. בין יתר השאלות שנשאל את עצמנו עולה השאלה האם המחיר הנדרש אכן משקף את שוויה האמתי של הדירה אותה נרצה לקנות. קניית דירה במחיר לא ריאלי עלולה להוביל לסירוב בקבלת משכנתה מצד הבנק ולהסתמכות על הון עצמי גבוה מהצפוי, דבר אשר לא תמיד אפשרי.

נושאים במשכנתה – הון עצמי והחזר חודשי

הצעד הנכון לרכישת דירה מתחיל בהבנה מהי יכולת המימון שלנו, לאחר שנשרטט את גבולות הגזרה של יכולת המימון שלנו נוכל לעבור לשלב הבא ולהחיל לחפש דירה אותה נרצה לקנות. באופן הזה נהיה ממוקדים יותר שכן נחפש דירה שמסגרת התקציב שלנו, בהקשר זה יש להניח שהמחירים שמפרסמים היום דירות יד 2 נתונים למשא ומתן וייתכן שבאמצעות משא ומתן נכון ונתונים נוספים הקשורים במוכר עצמו נוכל בסופו של דבר לחתום הסכם לרכישת דירה נמוך בהרבה מזה שפורסם.

הון עצמי

כידוע, בישראל אנחנו לא יכולים לקחת 100% מימון, אחוזי המימון משתנים בין קונה לקונה:

• קונה דירה יחידה או ראשונה?  אחוזי המימון המקסימאליים לקונה דירה ראשונה הם 75% משווי הדירה הנרכשת, דהיינו הון עצמי של 25% אחוזים לפחות משווי הדירה, כלומר 1/4 משווי הדירה צריך להיות לנו כסף נזיל ויש לחשב גם עלויות נלוות לרכישת הדירה.
• מוכרים דירה וקונים דירה אחרת במקומה ?  מה שנקרא משפרי דיור, על פי הנחיות בנק ישראל תוכלו לקבל עד 70% מימון משווי הדירה הנרכשת.
• קונים דירה נוספת? אם יש לכם דירה ואתם רוכשים דירה נוספת להשקעה תוכלו לקבל רק 50% מימון מערך הדירה הנרכשת – 50% משווי הדירה הנרכשת תצטרכו לגביי כהון עצמי.

אם אנחנו רוכשים דירה מקבלן המצב פשוט – שווי הדירה הוא השווי לפי הסכם הרכישה, אבל בדירות יד 2 מי שקובע את שווי הדירה לצורך קבלת מימון כאמור הוא שמאי מטעם הבנק, השמאי ייקבע את שווי הדירה לפי אחד משניים: המחיר הנקוב בהסכם לרכישת הדירה או מחיר השמאות – הנמוך מבניהם.

החזר חודשי

גם בעניין זה יש רגולציה של בנק ישראל ומבחן ההכנסות חשוב לא פחות ממבחן ההון העצמי. אנחנו צרכים לוודא כמה הכנסות נטו יש לנו, דהיינו חישוב של סך ההכנסות נטו בניקוי סך ההוצאות החודשיות שלנו. הבנק לא יבדוק רק כמה הון עצמי יש לך אלא גם את ההכנסה נטו שלך. חושב שתדע כי הבנקים לא יאשרו לך בפועל החזרי משכנתה שעולים על 40% מההכנסה שלך נטו.

איך הבנק בודק את ההחזר החודשי שלנו? הוא יבקש 3 תלושי שכר אחרונים, את סך ההכנסות נטו  יש לחלק ב-3 – הנתון המתקבל יהיה סך ההכנסה החודשית שלנו נטו, לעומת זאת הבנק יבדוק את ההוצאות החודשיות הקבועות שלנו, ומשם יגזור את ההחזר החודשי של המשכנתה אותו הוא יאשר לך.

יש דרכים לצרף ערב תומך למשנכתה וכך להתגבר על הקושי של מבחן ההכנסות.

דברים שחשוב מאוד לוודא בנוגע לדירה אותה אנחנו רוצים לקנות

 המלכודת הראשונה מתייחסת לבעלות על הנכס: הדבר הראשון שיש לבדוק הוא את מצב רישום הזכויות, בדיקת נסח טאבו או כל מרשם רלוונטי אחר כגון אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל, אישור זכויות מחברה משכנתה ועוד.

עלינו לשאול את השאלה האם המוכר רשום כבעלים של הנכס אותו אנחנו מבקשים לקנות במרשם הרלוונטי? בדיקה זו צריכה להתבצע לכל רכיבי הנכס, יש לוודא  שאכן גם ההצמדות שייכות למוכר ומהוות חלק מהנכס, למשל, יש לוודא שגם החניה רשומה כהצמדה לדירה, או אם הקונה מעוניין לקנות דירת גן, יש צורך לוודא שהגינה  אכן צמודה לדירה מבחינה קניינית גם במרשם הרלוונטי.

לא כל מה שהמוכר מצהיר עליו כחלק מהנכס אכן צמוד לדירה בפועל: חשוב לבדוק גם את שייכותם של אלמנטים נלווים כגון מחסן או חניה לדירה. יש לבחון האם החניה אכן צמודה לדירה בטאבו, מה טיבה (פתוחה / מקורה / תת קרקעית) והאם היא אכן ממוקמת במקום בו טוען המוכר. כל אי דיוק ברכיבים הצמודים לנכס עלול לפגוע בשווי".

המלכודת השנייה היא המלכודת התכנונית: יש לבדוק האם כל החלקים בנכס בנויים כחוק. לדוגמה, דירת שלושה חדרים עם מרפסת בה בעל הנכס החליט לסגור את המרפסת ולמכור אותה כעת כדירת ארבעה חדרים אינה דומה בשוויה לדירה ארבעה חדרים אמתית. לעניין מספר החדרים בדירה יש לזכור כי: הגדרת "חדר" בחוק היא מאוד ברורה שכן חדר לא יכול להיות קטן מ-8 מ"ר. חשוב לדעת האם נעשו שינויים בנכס והאם נעשתה בו בנייה בלתי חוקית.

המלכודת השלישית מתייחסת לשווי הנכס: רוכש דירה צריך להבין שאין שני נכסי מקרקעין זהים ואסור להישען אוטומטית על מאגרי נתונים או מאגרי מידע שכן אופן ניתוח הנתונים – ראוי שיעשה באופן מקצועי: ניתוח לא מקצועי של הנתונים או התבססות עיוורת על מחשבונים / מחירונים יכולה להוביל לטעויות קשות בניתוח ולביצוע עסקה בהפסד. לדוגמא, שתי דירות ארבעה חדרים הממוקמות באותו בניין ובאותה הקומה, יכולות להיות בעלות שווי שונה משמעותית זאת בשל מפרט שונה, נוף, כיווני אוויר וכדומה, מה שעלול להשפיע על אחוזי המימון, בעיקר אם אנחנו לוקחים מימון מלא.

חשוב לשים לב גם לסביבה הקרובה לדירה: למשל, נגישות טובה לתחבורה ציבורית, לרכבת הקלה, למוסדות לימוד ולמרכזי קניות לרוב תעלה את שווי הדירה, זאת כמובן כל עוד הדירה לא ממוקמת ממש סמוך למוסדות הלימוד או למרכזי הקניות שכן במקרה כזה הדבר עלול להוות מטרד ולהפחית את שווי הנכס.

מס רכישה

ככל ואנחנו עומדים בתנאי הפטור נשלם מס רכישה לפי המדרגות הבאות (מעודן לשנת 2024) :

• על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח – לא ישולם מס
• על חלק השווי העולה על 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח – 3.5%
• על חלק השווי העולה על 2,347,040 ש"ח ועד 6,055,070 ש"ח – 5%
• על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח – 8%
• על חלק השווי העולה על 20,183,565 ש"ח – 10%

מדרגות מס רכישה החלות על רוכש "דירה נוספת":

• על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח – 8%
• על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח – 10%

דריה נדל"ן – ליווי אישי בכל תהליך הרכישה עד לסיום העסקה בהצלחה!

מאת יעקב דוד כהן, עו"ד בכיר בתחום המקרקעין