מהי משמעות הרישום בטאבו?
עיון בנסח טאבו הוא השלב המקדמי החשוב ביותר לפני התקשרות בעסקת נדל"ן. נסח טאבו מכיל את תמצית המידע החשוב ביותר על הנכס במסגרתו נדע, בין היתר, מי הבעלים של הנכס, האם יש עיקולים על הנכס, האם הנכס ממושכן לטובת בנק או גוף אחר, האם אותו מוכר כבר התחייב לעשות עסקה כלפי קונה אחר באותו נכס, האם מוצמדת לדירה חניה או מחסן ועוד.
עקב הוראות סעיף 7 לחוק המקרקעין, הרישום בפנקסי המקרקעין הוא שקובע את הזכות הקניינית בנכס. כל עוד הזכויות שלך לא רשומות בטאבו הנכס לא באמת שלך – אין לך זכות קניינית בנכס אלא זכות חוזית בלבד.
סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע: (א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום. (ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.
מכאן אנו למדים את היסוד לדיני הקניין בנוגע לנדל"ן ואת ההבדל בין זכות חוזית לזכות קניינית. רישום העסקה בטאבו אינו דומה לרישומים אחרים מכיוון שהרישום בטאבו עצמו הוא היוצר את הזכות במקרקעין (רישום קונסטיטוטיבי) כל זמן שעסקה לא נגמרה ברישום, אין לקונה זכות קניינית בנכס המוגנת כלפי כולי-עלמא (כל העולם) אלא זכות חוזית בלבד כלפי המוכר של אותו הנכס, התחייבות לעשות עסקה בלשון החוק.
ההבדל בין זכות קניינית לזכות חוזית הוא הבדל שמים וארץ, זכות הקניין מעוגנת בחוק היסוד כבוד האדם וחירותו, כוחה יפה כלפי כולי עלמא, בעל הזכות הקניינית רשאי לעשות בקניינו כרצונו (בכפוף לדין), היא זכות נצחית כל עוד הנכס קיים, היא זכות פומבית אשר מתבטאת ברישום.
לעומת זאת, זכות חוזית תקפה רק כלפי אדם או תאגיד מוגדר, השימוש בזכות החוזית כרוך בשיתוף פעולה של המתחייב וביכולתו לעמוד בהתחייבות, היא זכות זמנית אשר עלולה להסתיים בקרות אירוע המפקיע את ההתחייבות, היא זכות בין שני צדדים ואינה פומבית.
רישום הזכויות בטאבו נמשך זמן וברור שהרישום לא נגמר מיד עם חתימת החוזה, אם כן, עסקת נדל"ן, (בהקשר של רישום הזכויות) מורכבת משני שלבים עיקריים: (1) השלב שמתחיל עם חתימת החוזה, כאשר המשמעות היא שבחוזה נוצרה התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין (2) השלב שבו העסקה נגמרה ברישום, זהו השלב שבו מוקנית זכות קניינית בנכס לקונה.
כדי להגן על הקונה בין שני השלבים, בשפה משפטית: בין השלב שבו יש לקונה רק זכות חוזית עד השלב שבו הזכות החוזית משתכללת לזכות קניינית, ובשל העובדה שהליך רישום הזכויות נמשך זמן לא מבוטל, נוצר הכלי החשוב של הערת אזהרה.
יצוין כי נכסי מקרקעין רבים לא רשומים בטאבו אלא, במקרים רבים הזכויות נרשמות בספרי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן הזכויות נרשמות בחברה משכנת.
הטיפ של דריה
לפני כל עסקת נדל"ן כדאי להתייעץ עם עורך דין, מרבה עצה מרבה תבונה, בעסקת נדל"ן רצוי שאף תהיו מיוצגים על ידי עורך דין. מעבר לכך שעורכי הדין אמונים על עריכת ההסכם והבדיקות המקדמיות, עורך דין מקצועי ידאג לגמור את העסקה – נכון – לרשום את זכויותיכם.
דריה נדל"ן – ליווי אישי בכל התהליך עד לסיום העסקה בהצלחה!
מאת יעקב דוד כהן, עו"ד בכיר בתחום המקרקעין
