מעוניינים בייעוץ והכוונה של עורך דין בכיר בתחום מיסוי מקרקעין בנושא מס שבח ? פנו אלינו כעת לשיחת ייעוץ ללא עלות עם עורך דין בכיר בתחום המקרקעין ונשמח לעזור!

המדריך המקצועי ביותר לפטור ממס שבח בעת מכירת דירה 

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק")

בהתקיים התנאים הקבועים בחוק, ניתן למכור דירת מגורים בפטור ממס שבח, כדי להבין את התנאים לפטור ממס שבח חשוב שנכיר את התכלית לפטור שהעניק המחוקק. תכלית הפטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים היא שעיצבה את קביעת התנאים לפטור, שהרי הם אלה שמגשימים תכלית זו, להלן עקרונות התכלית לפטור מס שבח:

• אופיו של הנכס כנכס אישי ולא מסחרי – דירת מגורים נועדה לשימוש אישי ופרטי, זאת להבדיל מנכס המיועד להשקעה אשר נועד להצמיח רווח לבעליו.
• תכלית חברתית-סוציאלית הנועדה לאפשר ליחיד או למשפחה להחליף דירה אחת בדירה אחרת התואמת את צרכיו.
• הטלת מס במצבים שכיחים מעין אלה עלולה להכביד על מוכר הדירה ואף למנוע ממנו לתור אחר דירה חלופית, ובכך לסכל רצונם של אלו המבקשים לשפר את תנאי הדיור שלהם או המבקשים להעתיק את מקום מגוריהם. בפרט נוכח העבודה שרבים מבעלי הדירות רוכשים את דירת מגוריהם באמצעות נטילת הלוואה מובטחת במשכנתה.
• הטלת מס במקרה זה עלולה להביא לפגיעה באינטרס הציבור ובתכליות חברתיות שונות.

לאור האמור, המחוקק העניק הטבת מס שבח לתושבי ישראל בעת מכירת דירת מגורים המשמשת כנכס אישי למגורי המשפחה דווקא, נעבור כעת לביאור התנאים שיש לעמוד בהם לצורך קבלת פטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים.

ההבדל אם אנחנו עומדים בתנאים או לא הוא מהותי, הדבר יכול לבוא לידי ביטוי במאות אלפי שקלים ואף יותר נוכח השבח שנצבר במכירת נדל"ן בישראל. לדוגמה: רכשת דירה ב- 2 מיליון ₪ וכעת הדירה נמכרת ב-4 מיליון ₪ , אם כן נוצר שבח של 2 מיליון ₪, שיעור מס השבח במקרה כזה יכול להגיע ל- 500,000 ₪, אם אנחנו זכאים לפטור ממס שבח בעת המכירה לא נצטרך לשלם מס שבח בכלל.

חשוב לדעת שבהרבה מקרים התנהלות נכונה והדרכה של בעל מקצוע יכולה לחסוך לכם את מאות אלפי שקלים בתשלום המס.

התנאים שיש לעמוד בהם לצורך קבלת פטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים

התנאים המפורטים להלן הם תנאים מצטברים כלומר שיש לעמוד בכל התנאים ללא יוצא מן הכלל, ככל ואחד התנאים לא מתקיים הנישום לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח.

תנאי ראשון – דירה יחידה

התנאי הראשון והבסיסי ביותר, מדובר על דירה יחידה של הנישום בישראל או באזור (יהודה והשומרון וחבל עזה). אם יש לי דירה נוספת בחו"ל אהיה זכאי לפטור? כן, כי עדיין זו דירה יחידה שלי בישראל, כמו כן אם יש בבעלותי משרד, חנות או קרקע הדבר לא שולל ממני את הזכאות לפטור.

חשוב לדעת שיש לעמוד בתנאי של דירה יחידה גם לפי חזקת התא המשפחתי הקובעת כי: "יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים או ילדים יתומים מאחד או משני הוריהם – כמוכר אחד". כלומר שאם בבעלות אחד מאלה המנויים בחזקת התא המשפחתי דירה זה ייחשב לנישום גם כאילו יש לו דירה נוספת והוא לא יהיה זכאי לפטור מס שבח.

שאלה: האם פיצול הדירה באופן שכעת הדירה מושכרת לשני שוכרים שונים יכול לשלול את הפטור בטענה שיש לנישום כעת 2 דירות? התשובה היא כן אבל יש דרכים בתכנון מס נכון וחוקי למכור דירה כזאת שפוצלה בפטור ממס שבח.

תנאי שני – חזקה דירה במשך 18 חודשים

התנאי השני דורש שלא מספיק שזו תהיה דירה יחידה של הנישום אלא הוא חייב להחזיק בדירה 18 חודשים לפחות מהמועד שבו הייתה הדירה הנמכרת ענתה להגדרה של דירת מגורים, כלומר שבנייתה הסתיימה, למשל אם רכשתי דירה מקבלן, כדי לעמוד בתנאי זה עלי להחזיק בדירה 18 חודשים ממועד מסירת החזקה בדירה.

תנאי שלישי  – מדובר בדירת מגורים כפי הגדרתה בחוק

גם זה תנאי בסיסי ועיקרי בכל הסוגיה של פטור מס שבח הוא לעמוד בהגדרה של דירת מגורים הקבועה בסעיף 1 לחוק, אתייחס לסוגיות העיקריות העולות במסגרת תנאי זה:

דירה או חלק מדירה: אין הגדרה בחוק לדירה, המונח התפרש כמובנו – דירה וגם מה שמוצמד לדירה: מחסן, חניה, חצר, רכוש משותף, וגם את הקרקע שעליה נמצאת הדירה ואת הקרקע שמשמשת את הדירה. אם מכרתי דירה שמוצמד אליה חניה ומחסן כמו שנדרש בחוק המקרקעין, אהיה זכאי לפטור על אף שהתמורה מושפעת גם מהמחסן לצורך העניין.

אולם, יש רכיבים שעליהם לא יינתן פטור במסגרת מכירת דירת מגורים מזכה כגון אם מדובר בדירה קטנה הבנויה על מגרש ענק או על דירה שנמכרת עם זכויות בניה.

בניית הדירה הסתיימה – לשים לב שתנאי לפטור היא שבניית הדירה הסתיימה, מכירת דירה "על הנייר" תחויב במס שבח מלא. הדירה נדרשת לעמוד במבחן הפונקציונאלי הבוחן קיום מתקנים חיוניים למגורים כגון: חשמל, מים, שירותים ומטבח.

הדירה משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה – לאורך שנים בתי המשפט ניסו להגדיר מבחן אשר ינחה את בתי המשפט האם הדירה הנמכרת עונה להגדרה של דירת מגורים לצורך מתן הטבות המס. בפסיקה מהשנים האחרונות נבדקו כלל נסיבות הנכס, לרבות תוכניות הבנייה החלות עליו ומבחן הייעוד התכנוני, כלומר דירות נופש, או שימוש למגורים בנכסים שמיועדים למחסן או שימוש אחר יכולות לשלול את הפטור, בסופו של דבר כל מקרה נבחן לגופו.

תנאי רביעי – מדובר בדירת מגורים מזכה כפי הגדרתה בחוק

במידה וכל התנאים להגדרת דירת מגורים מתקיימים, רק אז עוברים לפרק חמישי בחוק, שם נכנסים להגדרה של דירת מגורים מזכה.

הגדרה זו מלמדת שלא די בהגדרת דירת מגורים לפי המבחנים שראינו לעיל, נדרש שהדירה תשמש למגורים מבחינה מעשית וסובייקטיבית.

"דירת מגורים מזכה – דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:

(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח; (2) ארבע השנים שקדמו למכירתה; לעניין זה רואים תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו או תקופה שבה שימשה הדירה לפעולות חינוך או למטרות דת כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים"

בעיקרה – רלוונטי לשטח הדירה. כלומר, שיותר מ-50% משטח הדירה שימש למגורים. לדוגמה, אם אחד מהחדרים בדירה משמש לקליניקה או משרד (עבור בעל מקצוע חופשי כגון פסיכולוג, רופא שיניים וכו'), אז אם עיקר השטח משמש עדיין למגורים, זה עדיין מהווה דירה למגורים.

קיימת הקלה עבור דירות בהן השימוש הינו לשם מטרות חינוך או דת, שימוש כגון: גן ילדים, מעון ילדים, פעוטון, או כיתת לימוד ל- 10 ילדים או יותר, מועדון נוער, בית תפילה, לרבות לימודי דת, נכללים בהגדרה של שימוש למגורים לעניין זה.

אם הדירה לא משמשת לשום שימוש והיא ריקה, היא עדיין תיחשב כדירת מגורים לעניין "דירת מגורים מזכה" כלומר כדי להוציא דירה מהגדרה זו נדרש שימוש אקטיבי למטרה אחרת על מנת להפקיע את הזכאות

תנאי חמישי – תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירה

לפי סעיף 49 א לחוק הפטורים על דירות מגורים ניתנים לתושב ישראל או לתושב חוץ שמוכיח שאין לו דירת מגורים במדינת התושבות שלו.

ישנה חזקה שלתושב חוץ יש דירה במדינת התושבות אא"כ הוא המציא אישור משלטונות המס באותה מדינה כי אין לו דירה כאמור.

שימו לב! המבחן הוא מבחן התושבות ולא מבחן אזרחות. לכן אזרח ישראלי שגר בחו"ל לא יחשב לתושב ישראל, וכן להפך. 

התושבות נקבעת לפי הפקודה בהתאם ל"מרכז החיים של האדם" מבחני משנה רבים בפקודה, וכן חזקה שמי ששוהה מעל 183 ימים בשנה בארץ הוא תושב ישראל.

תנאי שישי – הדירה בבעלות של יחיד ואינה מהווה מלאי עסקי

הדירה הנמכרת צריכה להיות רשומה בבעלותו של יחיד – אדם פרטי, להבדיל מדירה הרשומה בבעלות חברה. בנוסף, וזה בדרך כלל נמשך מהקודם, הדירה אינה מהווה מלאי עסקי – הדירה משמשת לצרכיו האישיים של הנישום ולא לצורך עסק.

תנאי שביעי – מכירת כל הזכויות בדירה

הפטור ניתן רק אם המוכר מוכר את כל זכויותיו בדירה. לא ניתן למכור רק חצי דירה ולהנות מהפטור.

מה קורה אם יש לי חצי דירה ומכרתי את כל החצי? זכאי לפטור כי מכרתי את כל זכויותיי בדירה.

תנאי שמיני  – על פי בקשת הנישום

הפטור איננו אוטומטי אלא מותנה בבקשה פוזיטיבית של הפטור, על המוכר למלא טפסי בקשה עבור קבלת הפטור. בקשת הפטור הינה אישית של המוכר, ואי אפשר לחתום על הבקשה על ידי אדם אחר (באמצעות ייפוי כוח). כאשר עו"ד צריך לאמת ולאשר את הבקשה הבלעדית של המוכר עבור קבלת הפטור על גבי טופס חתימות מקוצר.

מאת יעקב דוד כהן – עו"ד בכיר בתחום מיסוי מקרקעין

לליווי אישי ומקצועי הכולל ייעוץ וטיפול במס שבח פנו אלינו ונשמח לעזור

דריה נדל"ן – עסקה טובה עסקה מוצלחת