מבוא למיסוי מקרקעין

מקרקעין הן דוגמה מובהקת להון, ממכירתם מופק רווח הון ולגביהם חוקק חוק מיוחד החל על מכירת או רכישת זכות במקרקעין – חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) 

מס שבח

במאמר מבוא למערכת המס ביארנו מהו רווח הון, כעת נבין כי רווח ההון שנוצר למוכר זכות במקרקעין נקרא "שבח" כלומר, ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה. השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על שווי הרכישה והנישום ימוסה על הפרש זה. 

הרבה לא יודעים כי במהות מס השבח משולם כמקדמה על חשבון מס הכנסה (מס הכנסה על רווח הון) כלומר בשלב ראשון סכום השבח ישולם לרשויות המס במועד הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין (60 יום מחתימת חוזה) על פי שומה עצמית שעורך המוכר. עקרונית גובה המס החל על המוכר נקבע לפי מדרגות המס שהוא חייב בהן לפי פקודת מס הכנסה. אולם חוק מיסוי מקרקעין קובע סייג לפיו, ככלל, גובה מס השבח לא יעלה על 25% מהשבח. 

פריסת מס השבח: המוכר רשאי לפרוס את השבח על פני תקופה של 4 שנים טרם המכירה ובכך להקטין את את גובה מדרגות המס שהוא חייב בהן ולהפחית את שיעור המס לתשלום. 

פטור ממס שבח: החוק מקנה פטור ממס שבח במקרים מסוימים, ראו על כך במאמר ייעודי לפטור מס שבח. 

מס רכישה

מס רכישה לעומת זאת הוא מס עקיף החל על מלוא שווי המכירה והוא מחושב לפי אחוז מסוים משווי המכירה ללא קשר לרווח ההון שנוצר. 

עקרונות יסוד במיסוי מקרקעין

מיסוי המהות הכלכלית האמיתית של העסקה: הרשות תתחקה  אחר התוכן הכלכלי האמיתית של העסקה ואחר כוונתם האמיתית של הצדדים, תוך התעלמות לעיתים מההגדרות הפורמאליות של העסקה. בלשון בית המשפט: "התוכן הכלכלי והמהות האמיתית של העסקה הם שעומדים בבסיס החיוב במס ולא הלבוש בו הלבישו הצדדים את ההסכם" (ע"א 204/07; ע"א 4975/09)

דוגמה: אדם מכר את דירתו לחברו בסך של 3,000,000 ₪. במקום לחתום על הסכם מכר חתמו הצדדים על הסכם אחד לפיו האדם ייתן לחברו את דירתו ללא תמורה ובהסכם שני קבעו כי החבר ייתן לאותו אדם מתנה בשווי 3,000,000 ₪ – ברור לכל כי המהות האמיתית היא מכירת הדירה ומשכך הרשות תתעלם מההגדרות הצדדים להסכם ותקבע כי מדובר במכירה. 

השבח מוטל על ההפרש בין המכירה לרכישה, ולכן התקופה שאנו ממסים מוגדרת כתקופת השבח, כלומר מיום הרכישה ועד יום המכירה.