הערכת שווי נכס לפני מכירה
בכמה לשווק? בכמה למכור ? הן בין השאלות הראשונות שעולות במוחנו, כמוכרים נרצה למקסם את את מחיר המכירה של הנכס שלנו.
טעות ראשונה היא יציאה לשיווק עם מחיר מנותק מהמציאות, נכון, אנחנו יכולים לכתוב מה שאנחנו רוצים במחיר השיווק אבל האם כדאי לנו לעשות זאת? לא. למה? כי זה עלול להרחיק מאתנו קונים פוטנציאלים, אנחנו יכולים לאבד את נקודת הזמן החשובה ביותר – נקודת היציאה לשיווק. החשיבה של 'בוא ננסה מקסימום אח"כ נוריד את המחיר' לא נכונה ולא מניבה תוצאות מוצלחות בדרך כלל.
הדבר הנכון הוא למשוך אלינו כמה שיותר קונים פוטנציאלים ולהגיע למצב שאנחנו מקבלים הצעות מקונים אשר מתחרים ביניהם על הנכס שלנו, הליך כזה של התמחרות מוביל בדרך כלל למקסום מחיר המכירה.
נציג בקצרה את השיטות העיקריות להערכת שווי נכסי מקרקעין:
- שיטת ההשוואה – השיטה מבוססת על הערכת שווי שוק של נכס מקרקעין, על ידי השוואתו לעסקאות שנעשו בנכסים אחרים, הדומים לנכס המוערך במספר מאפיינים: מיקום הנכס, אופי הנכס, מצבו המשפטי, מצבו התכנוני ועוד. את ההשוואה צריך לעשות קרוב ככל הניתן מבחינת הזמן. כאשר אין נכסים דומים בנמצא ניתן להשוות את הנכס לנכסים אחרים ולבצע את ההתאמות הנדרשות. במילים אחרות: אנחנו בודקים בכמה נמכרו נכסים דומה לאחרונה כאשר המסקנה היא שאם יש מי ששילם עבור נכס כזה בעבר יהיה מי שישלם גם בעתיד.
- שיטת היוון ההכנסות – שיטה נוספת להערכת שווי הנכס היא שיטת היוון ההכנסות – בשיטה זו מבצעים חישוב של הכנסות הצפויות מהנכס. שווי הנכס אם כן ייקבע לפי היוון ההכנסות המתקבלות או עשויות להתקבל מהנכס לאורך זמן.
- שיטת העלויות (השווי הפיזי): שווי השוק לפי שיטה זה יוערך לפי העלות האלטרנטיבית להקמת נכס הדומה לנכס המוערך או להקמת הנכס עצמו. לפי שיטה זו מעריכים את עלות הבניה, עלות הקרקע, היזמות, המיסים הכרוכים בהקמת הנכס. מעלות זו יש להפחית פחת אשר נגרם לנכס מאז היווצרותו ועד היום. הרציונל ברור – היזם לא יבנה נכס שעלות בנייתו גבוהה משווי השוק שלו.
השיטה הנפוצה כיום היא שיטת ההשוואה אשר נחשבת מדויקת יותר והמועדפת על פי פסיקת בתי המשפט, אולם, יש וניתן להוסיף נפח לשיטת ההשוואה גם מהשיטות מקבילות ובכך ליצור בסיס איתן יותר לשווי הנכס.
לאור האמור, כדי לדעת לתמחר נכון את מחיר השיווק של הדירה, נכון וכדאי לבצע ניתוח שוק בהתאם לשיטת ההשוואה וכך נדע בכמה נכסים, דומים בגודלם ובמקומם, נמכרו לאחרונה. מניתוח זה נוכל לגזור את מחיר השוק של הדירה – וזה בדיוק מה שאנחנו עושים עבורך כדאי לדעת לצאת עם מחיר שוק נכון לשיווק.
גורמים ושיקולים המשפיעים על שווי הנכס:
- מאפיינים משפטיים: האם הנכס רשום בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל או שמא בחברה משכנת; מהי הזכות הרשומה האם בעלות או חכירה (חכירה מהוונות או לא מהוונות); קיומן של הערות שונות על הזכות הרשומה; האם הנכס רשום כבית משותף או שמא מדובר בבעלות במושע וכיוצא באלה. כמובן, שדירת מגורים הרשומה בטאבו בפנקס הבתים המשותפים הוא המרשם הטוב ביותר מכיוון שהוא מקנה לבעליו את ההגנה הקניינית ברמה הגבוהה ביותר.
- מאפיינים פיזיים של דירה והצמדותיה: חניה; מרפסת; חצר; ממ"ד; תחזוקת הדירה; נוף; מטרדים; רווחת חדרי שינה ומגורים; כיווני אוויר; עיצוב פנים; נגישות וכדומה.
- מאפיינים של הבניין: גיל הבניין; מספר הדירות בבניין; מספר הדירות בכל קומה; לובי הבניין, גינה; מעלית וכדומה.
- מאפייני פיתוח עירוני ומיקום: קרבה לתחבורה ציבורית; למרכזי קניות, למוסדות לימוד וכדומה מלמדים שהמיקום בו נמצא הדירה מפותח ויש לכך השפעה על מחיר הדירה, אף אם מדובר באירועים שעתידים להתרחש כדוגמת תוואי הרכבת הקלה שעתיד להיבנות.
*למען הסר ספק יובהר כי הגורם המוסמך לקבוע שווי של נכס מקרקעין הוא שמאי מקרקעין ואין האמור במאמר זה כדי להוות חלופה לדוח משמאי מקרקעין.
דריה נדל"ן – ליווי אישי בכל תהליך המכירה עד לסיום העסקה בהצלחה!
מאת יעקב דויד כהן, עו"ד בכיר בתחום המקרקעין
